Структура сделки по покупке недвижимости.

Подготовка

• Определить цель покупки (жить / сдавать).
• Рассчитать бюджет: цена объекта + 10–13% расходы.
• Выбрать регион и тип объекта (вторичка / новостройка).
• Получить NIE (номер иностранца).
• Открыть счёт в испанском банке.

Поиск и проверка объекта

• Выбрать объект.
• Заказать nota simple (выписку из реестра).
• Проверка недвижимости (кто владелец, есть ли долги, аресты, ипотека, соответствие площади, статус лицензий (для новостроек).
• Проверить долги по коммуналке, IBI, comunidad.

Резервирование

• Составить договор arras (задаток 5–10%). В нем зафиксировать: цену, сроки выхода к нотариусу, условия отказа, ответственность сторон.

Подготовка к сделке

• Перевести деньги на испанский счёт или подготовить банковский чек.
• Если ипотека — получить окончательное одобрение банка.
• Подготовить документы: паспорт, NIE, arras, банковские бумаги.

Нотариус (основная сделка)

• Подписание Escritura Pública.
• Передача оплаты продавцу (обычно банковский чек).
• Получение ключей.
• Оплата нотариуса.

Регистрация собственности

• Передать документы в Registro de la Propiedad.
• Получить обновлённую выписку (nota simple) с вашим именем.

Оплата налогов

Вторичка: ITP (6–10% по региону).

Новостройка: IVA 10%, AJD 1–1,5%.

Для всех: Нотариус + регистрация ~0,5–1% и юрист (по договорённости).

После покупки

Переоформить: коммуналку, интернет, comunidad, IBI (налог на недвижимость).

Что МЕНЯЕТСЯ по регионам Испании

1) Налоги при покупке

Каждая автономия устанавливает свои ставки ITP и AJD (новостройки).

Примеры:

• Андалусия (Малага, Марбелья) ITP = 7% фиксировано (одно из самых выгодных условий в Испании). AJD ≈ 1,2%.
• Каталония (Барселона) ITP = 10%. AJD ≈ 1,5%.
• Валенсия ITP = 10%. AJD ≈ 1,5%.
• Мадрид ITP = 6%. AJD ≈ 0,7–1%.

ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Налог на передачу имущества (вторичка). Платится при покупке гаража, кладовки, земли у частного лица и при покупке вторичного жилья (не у застройщика). Ставки зависят от региона. Рассчитывается от цены в договоре или от минимальной налоговой стоимости (если она выше). Оплачивается в течение 30 дней после подписания Escritura (купчей).

AJD — Actos Jurídicos Documentados

Налог на юридически оформленные акты (документы). Платится при покупке новостройки у застройщика, при оформлении ипотеки (на любой тип жилья), при некоторых регистрационных действиях.

2) Правила аренды (особенно туристической)

Если планируете приобретать жилье для сдачи в аренду. Это самый регионально‑зависимый пункт.

• Андалусия — лицензии VFT выдаются легко, рынок открыт.
• Каталония (Барселона) — жёсткие ограничения, многие районы запрещены.
• Валенсия — ограничения по зонам, в центре получить почти невозможно.
• Канары — строгие требования к зданиям и сообществам.
• Балеары — лицензии ограничены, в Пальме почти нереально.

3) Бюрократия и сроки

Запись в полицию на NIE — в Мадриде и Барселоне сложнее, чем в Андалусии.

Регистрация сделки в Реестре — в Малаге быстрее, чем в Каталонии.

Мы поможем вам на каждом этапе!